Q1相続登記とは何ですか?

不動産を持っている人が対象

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相続登記というのは、不動産に関する『相続を原因とする権利関係の変動』を公示する制度のことです。

例えば、Aが亡くなったとします。

Aは土地を1つ持っていたとして、Aの相続人が息子であるBのみであった場合に、この土地の名義をAからBに変更します。
では、名義を変えるといってもどこでその手続きをするのでしょうか?
それは、その土地を管轄する法務局です。

法務局は全国に多数あり、どの土地も必ずどこかの法務局の管轄に入っているのです。
では、Aの持っている財産の全てを法務局で名義変更する必要があるのでしょうか?

法務局で名義変更できるものは当然登記の対象となるものに限られていますので、今回の例のような土地や建物の所有権等になります。

所有権以外にも賃借権や抵当権なども相続の対象となります。

現金や自動車などは当然、法務局では名義変更できません。

現金は銀行、自動車は陸運局、不動産は法務局と決まっています。

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Q2相続登記はすぐにしないといけないのですか?

特に期限はないが・・・

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相続税の申告は相続開始後10ヶ月以内と決められていますが、相続登記は相続開始後○ヶ月以内にしなければいけないという決まりはありません。
では、相続が開始したのにそのまま相続登記をせずに放っておいていいのでしょうか?

直ちに何か不都合が生じるというわけではありませんが以下のようなデメリットが生じる恐れがあります。
まず、第一に不動産の対抗要件の問題です。
これは、どういうことかというと不動産というのは登記をしないと第三者に対してその権利を主張できないのです。

例えば、Aが亡くなったとして、その相続人が兄弟であるBとCの2人だとします。
Aは生前、不動産をBに譲るとの遺言を残していたので長男であるBは遺言があれば安心だと思い、しばらく相続登記をせずにそのままにしておきました。
しかし、Cは法定相続分どおり(この場合はBが1/2、Cが1/2)に相続登記をしました。
ここで知っておいて頂きたいのは法定相続分どおりの相続登記は相続人が何人いようとも、その中の相続人1人からの申請により登記ができるということです。

法定相続分ではなく遺産分割協議により持分を変更する場合、例えば、Cの単独所有とする場合は全ての相続人の実印を押印した遺産分割協議書と印鑑証明書の添付が必要ですが法定相続分による相続登記の申請はこれらを添付する必要はないためCが1人で相続登記申請することができるのです。

当然、Bとすれば、このCによる相続登記は無効であると主張できるのですが、仮に、Bが気づく前にCが自分の法定相続分である1/2を第三者であるCに売ってしまいその登記までしてしまっている場合はどうでしょうか?
CとすればBが1/2の所有権を持っていると信じて買ったわけですから責任はなさそうです。

判例もこのような場合はBは失った1/2に関してはCに対して所有権を主張できないとしています。
なぜこのような結果になるのでしょうか?
それは登記が対抗要件だからです。

今回の場合でいえばCはBよりも先に登記をしたわけですからBはCに対して所有権を主張できないわけです。
つまり、Bは遺言があるからといって相続登記をせずにそのままにしておきましたが、それでは、第三者に対して自分の所有権を主張できないのです。
BがAから相続した土地の所有権を第三者に対して主張するためには相続登記をする必要があったわけです。
ですから、相続登記は速やかにしておく必要があるわけです。

第二に数次相続の問題です。
これは、どういうことかというと、例えば、Aが亡くなったとして、その相続人がBとCだとします。
BとCも相続登記をせずにそのまま亡くなり、Bの相続人がD・E、Cの相続人がF・Gだとします。
これが、何代にもわたり続いたらどうでしょうか?

本来であれば相続人はBとCの2人でしたが相続登記をしないでいる間に相続人が倍倍に増えていくことなります。
そうなると、相続手続きに必要な戸籍等の量も増え、相続登記をする際の労力・費用もそれだけかかることになります。
また遺産分割をしようにも相続人が多ければ多いほど意見はまとまりにくいわけですから、協議は難航するはずです。

事実、1つの土地に対して相続人が100人いるということもあるのです。
そうならないためにも、相続登記は速やかにしておく必要があるわけです。

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Q3相続登記をするには何を用意しないといけないのですか?

相続登記の基本は戸籍にあり

相続登記を申請する際の添付種類はだいたい以下のようになります。

被相続人(亡くなった方)に関して必要なもの

戸籍謄本(被相続人の15才くらいから死亡まで連続したもの)
住民票の除票
戸籍の附票(被相続人の登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる場合)
固定資産税評価証明書(相続登記をする土地・建物に関する最新のもの)

相続人に関して必要なもの

戸籍謄本(現在のもののみでよい、また抄本でも可)
住民票
遺産分割協議書(相続人全員の署名と実印が押印がされたもの)
※法定相続の場合は不要
印鑑証明書(遺産分割協議書を添付する場合)

この他にも遺言書・調停調書・判決書正本等があればそれらを添付しますので、ご自分で判断できない場合にはお近くの司法書士にご相談下さい。

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Q4相続登記にはいくらぐらいの費用がかかるのですか?

相続登記をするには登録免許税が必要

法務局に相続登記を申請する場合は登録免許税という税金を収入印紙で納める必要があります。
この登録免許税の算定方法は以下のとおりです。

登録免許税=不動産の固定資産税評価額×4/1000

なお、不動産の固定資産税評価額は1.000円未満を、登録免許税は100円未満を切り捨てます。
例)1000万円の不動産の場合
⇒1000万円×4/1000=4万円

なお、司法書士に依頼すれば当然、別途報酬が必要になります。

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